나주

나주시 전원주택단지 조성사업 ‘난개발’ ‘논란’

용도변경-지구단위계획 시 아파트 가능 경제건설위원회 ‘난개발’ 반대의견 제시

나주시 다도면 풍산리 일원 등 나주시 관내에 대단위 전원주택단지 조성사업 인허가 절차가 진행되면서 ‘난개발’ 논란이 일고 있다.


102,256㎡(약30,932평) 면적에 단독주택 106세대와 근린생활시설이 들어설 예정인 전원주택단지 조성사업은 나주시가 인?허가 시 ‘특혜’를 주는 것과 ‘진배없다’는 여론이다.


풍산리 일원의 전원주택단지 조성사업 시행사가 나주시에 제출한 사업안을 들여다보면  사업부지 102,256㎡중 보전관리지역 85,161㎡와 생산관리지역 13,764㎡ 두 합계 98,925㎡(29,924평)를 계획관리지역으로 용도지역 변경을 해 달라는 것이 주요 골자다. 이것이 시민여론과 전문가들이 눈여겨보는 대목이다.


동 사업은 지난 나주시도시계획재정비사업 당시 나주시가 공공의 목적을 위한 필요에 의해 도시계획을 재정비하는 사업임에도 민간사업체가 타운하우스를 짓겠다며 계획관리지역으로 변경해 달라고 사업제안을 해 공공사업에 사기업의 영리가 끼어들었다는 지적을 받기도 했다.


시민여론과 전문가의 지적을 정리하면 다음과 같다.


첫째 난개발 논란이다.


토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.


관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분이 되는데, 관리지역을 세분화한 것은 ‘난개발’을 ‘막기’ 위해 정부가 정책적으로 도입을 한 것이다.


나주시도 10여 년 전 정부의 방침에 따라 관련법에 의거 관리지역 세분화 작업을 거쳐 결정 고시해 확정 했는데, 이 확정안에 시민들의 불만이 많아 민선5기에는 막대한 예산을 들여 전면 재검토 결정 고시한 바 있다.


즉, 사업부지를 보면 당초 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 용도에 맞게 나주시가 두 번에 걸쳐 고시 확정한바 있음에도, 대규모 주택사업을 위해 용도지역을 하나로 바꿔 주는 것은 당초 관리지역 세분화 사업을 무용지물로 만드는 것으로 난개발을 ‘자초하는 것’이다 는 지적이다.


또, 전원마을은 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거공간을 조성하고, 지역특성을 살린 마을을 조성하며, 마을과 숲이 조화를 이루고 전통문화가 깃든 품격 있는 농촌마을 조성 및 주변경관과 어울리는 단지 배치 등의 원칙이 뒤 따르는데 논란 대상 사업지는 그렇지 않다는 것이다.


논란 대상 사업지의 부지 조성도를 분석해 보면 사업명만 전원마을 조성사업이지 실제는 단독주택 조성사업이며, 단지 조성도 사업자의 이익을 극대화하기 위해 건폐율을 올리려고만 하고 있으며 정작 지역특성이나 자연경관과의 조화 등은 소홀이 한 전형적인 난개발이다 고 여론은 지적한다.


최근 문제의 사업장과 연접한 곳에서 고인돌 25기가 발견 됐었고, 인근에 도래 한옥마을이 위치 해 있으며, 사업지 뒷산은 나주시 경관기본계획에 의한 나주시 2대 산림경관축에 해당한다.


둘째는 특혜성 논란이다.


문제의 부지는 계획관리지역으로 용도변경 없이 얼마든지 용도지역에 맞게 주택을 지을 수 있다는 지적이다.


전문가들은 관련법이 정한 ‘관리지역 세분용도별 허용행위’ 기준에 따라  단독주택단지를 조성할 수 있다는 것이다.


당초 정부의 정책과 방침에 따라 관련법에 의거 관리지역을 세분화 해 놓고도 특정 사업자를 위해 용도지역을 하나로 단일화 해 주는 것은 일면 ‘편의’와 ‘특혜’라는 주장에서 자유롭지 못하다는 것.


계획관리지역은 ▲단독주택 ▲공동주택 ▲제1종 근린생활시설 ▲제2종 근린생활시설 ▲창고시설 ▲숙박시설 등의 시설이 가능 해 보전관리지역, 생산관리지역 대비 땅의 가치가 급상승 한다.


또, 보전관리지역과 생산관리지역이 계획관리지역으로 변경이 되면 20%에 지나지 않은 건폐율이 40%로 상향이 되고 용적율도 증가한다. 당연히 지가는 몇 곱절 올라간다는 것이 부동산 업계의 반응이다.


게다가 계획관리지역으로 용도지역이 변경되면 지구단위계획을 통해 공동주택 즉 아파트를 지을 수 있게 돼 사업부지는 금싸라기 땅으로 변하게 된다는 것.

 

관련업계 전문가 A 대표는 “문제의 전원주택사업부지는 나주시가 도시계획재정비사업시에도 용도변경안이 제출 돼 공적기능이 특정업체의 사업이익을 위해 작동 돼서는 안 된다 는 지적과 함께 반려 된 사례”다면서, “논란이 된 사업부지의 현 용도지역에 맞게 주택단지를 조성하면 오히려 최근 서울경기 일원에서 유행하고 있는 지형과 주변경관을 고려한 쾌적한 전원마을이 될 것이다”며, “사업자는 물론 나주시의 시각이 달라져야 한다”고 밝혔다.

한편, 동 사업은 지난달 29일 나주시의회 의견청취에서 나주시의회 경제건설위원회(위원장 강영록)는 난개발을 이유로 사업진행에 반대했다. /전호남 기자